본 글에서는 공인중개사 시험 민법 및 민사특별법 핵심 총정리를 정리합니다.
필요비상환청구권은 청구권이다.
권리의 효력에 의한 분류
– 청구권: 권리자가 특정 권리에 기초하여 의무자에 대해 특정의 행위를 청구할 수 있는 권리. 특정한 의무자에게 주장할 수 있다.
– 형성권: 권리자의 일방적인 의사표시에 의하여 일정한 법률관계를 발생하게 하는 권리를 말한다.
② 준물권행위: 물권 이외의 재산권의 변동을 가져오는 법률행위. 저작권의 양도, 채권 양도, 채무 면제 등
물권행위: 물권변동(발생·변경·소멸)을 발생시키며 이행의 문제 남기지 않음
채권행위: 채권·채무의 관계를 발생시키는 법률행위. 이행의 문제 남음
③ 특정승계: 매매·교환·증여·사인증여·경락에 의한 권리취득처럼 개개의 취득원인에 의해 개개의 권리가 취득됨
포괄승계: 상속·포괄유증·회사합병 등 하나의 취득원인에 의해 다수의 권리가 일괄적으로 취득되는 경우
이전적 승계: 동일한 권리의 이전(e.g. 양도)
④ 원시취득: 타인의 권리에 기함이 없이 특정인이 어떤 권리를 새로이 취득하는 것
대리권의 남용
대리의사가 있고 현명이 있는 한 배임적 대리행위도 본인을 위한 대리행위로서 유효하다. 단 배리인의 배임행위를 상대방이 알았거나 알 수 있었을 경우에는 비진의표시에 관한 민법 제 107조 제1항 단서를 유추적용하여 그 대리행위는 무효가 되어 본인은 책임을 지지 않는다.
불공정한 법률행위에도 무효행위의 전환에 관한 법리가 적용된다.
무효행위의 전환: 무효인 법률행위가 다른 법률행위의 요건을 구비하고 당사자가 그 무효를 알았더라면 다른 법률행위를 하는 것을 의욕하였으리라고 인정될 때에는 다른 법률행위로서 효력을 가짐
② 당사자의 의사에 의하지 않는 경매에 의한 재산권의 이전에는 불공정한 법률행위에 관한 법률이 적용될 여지가 없다.
③ 불공정한 법률행위는 절대적 무효이다.
④ 대리인이 법률행위를 한 경우 궁박은 본인을 기준으로 판단하고, 경솔·무경험은 대리인을 기준으로 판단한다.
⑤ 폭리행위의 악의가 없었다면 불공정한 법률행위는 성립하지 않는다.
임의대리인은 원칙적으로 복임권이 없으나 본인의 승낙이 있거나 부득이한 사유가 있는 경우 복대리인을 선임할 수 있다.
③ 법정대리인의 직무범위가 광범위하므로 언제나 법정대리인은 언제나 복임권을 가진다.
허위표시의 당사자로부터 계약상 지위를 이전 받은 자는 새로운 법률상 이해관계를 맺은 제3자에 해당하지 않는다.
| 제3자에 해당하는 자 | 제3자에 해당되지 않는 자 |
| ① 부동산가장매매의 매수인으로부터 그 부동산에 저당권을 설정받거나 가등기를 취득한 자 ② 가장행위에 의한 채권을 가압류한 자 ③ 가장채무를 보증하고 그 보증채무를 이행한 보증인 ④ 파산자가 상대방과 통정한 허위의 가장채권을 보유하고 있다가 파산이 선고된 경우의 파산관재인 ※ 파산관재인: 파산재단에 속하는 재산을 관리하고, 파산절차에 따른 업무를 수행하는 자로서 법원에 의해 임명되는 사람 | 허위표시 당사자의 상속인 ② 대리인이 허위표시를 한 경우 본인 ③ 제3자를 위한 계약에서의 제3자 ④ 채권의 가장양도에 있어서 채무자 ⑤ 가장양수인의 일반채권자 |
대리권 없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 이를 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다.
②,③ 무권대리인이 본인을 단독상속한 경우 상대방이 선의·무과실이면 무권대리인은 본인의 지위에서 추인을 거절할 수 없다. 이는 금반언의 원칙이나 신의성실의 원칙에 반하기 때문이다.
④ 대리권 없는 자가 한 계약은 본인의 추인이 있을 때까지 상대방은 본인이나 그 대리인에 대하여 이를 철회할 수 있다. 그러나 계약당시에 상대방이 대리권 없음을 안 때에는 철회할 수 없다.
⑤ 대리인으로서 계약을 맺은 사람이 제한능력자일 때에는 무권대리인이 책임을 지지 아니한다.
형사사건에 관한 변호사의 성공보수약정은 정의관념에 반하는 반사회질서의 법률행위이다.
다만 민사소송에서의 성공보수약정은 반사회적 법률행위가 아니다.
비자금을 소극적으로 은닉하기 위하여 임치한 것은 사회질서에 반하는 법률행위로 볼 수 없다.
협력의무 소구 가능: 계약 당사자 사이에서는 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있다.
ㄴ. 유동적 무효상태에서도 계약금에 의한 계약해제가 가능하다.
ㄷ. 일정기간 내에 토지거래허가를 받지 못할 경우 곧바로 매매계약을 무효로 하기로 하는 약정 등이 없는 한, 약정기간이 경과하였다는 사정만으로 곧바로 매매계약이 확정적으로 무효가 된다고 할 수 없다.
조건이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 경우 조건뿐만 아니라 그 법률행위 전부가 무효이다.
② 정지조건부 법률행위에 있어서 조건성취의 사실은 이에 의해 권리를 취득하고자 하는 측이 입증해야 한다.
③ 기한은 채무자의 이익을 위한 것으로 추정한다.
무효인 법률행위를 추인한 때에는 새로운 법률행위로 본다.
ㄷ. 양도금지의 특약에 위반해서 채권을 제3자에게 양도한 경우에 악의 또는 중과실의 채권양수인에 대하여는 채권 이전의 효과가 생기지 아니하나, 악의 또는 중과실로 채권양수를 받은 후 채무자가 그 양도에 대하여 승낙을 한 때에는 채무자의 사후승낙에 의하여 무효인 채권양도행위가 추인되어 유효하게 되며 이 경우 다른 약정이 없는 한 소급효가 인정되지 않고 양도의 효과는 승낙시부터 발생한다.
점유자가 점유물을 반환할 때 점유물에 대하여 지출한 필요비나 유익비가 있는 경우 선의·악의 또는 자주·타주점유의 구별없이 비용상황청구권을 갖는다.
① 점유자가 악의점유 또는 타주점유인 경우에는 손해의 전부를 배상하여야 한다.
③ 법원은 유익비상환청구권의 경우 회복자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
④ 매매계약이 해제된 경우, 당사자는 선의·악의를 불문하고 원상회복의무를 부담하므로 선의의 매수인은 과실을 매도인에게 반환해야 한다.
⑤ 폭력 또한 은비에 의한 점유자는 악의의 점유자와 마찬가지로 과실을 반환하여야 한다.
합유자 중 일부가 사망한 경우 해당부동산은 잔존합유자가 2인 이상일 경우 잔존합유자의 합유로 귀속되고, 잔존합유자가 1인인 경우에는 잔존합유자의 단독소유로 귀속된다.
채권적 청구권: 채권자가 채무자에게 특정한 행위를 하도록 협력을 구할 수 있는 권리
청구권 행사 당시 물권이 없으므로 채권적 청구권이다.
② 취득시효완성으로 인한 소유권이전등기청구권은 채권자와 채무자 사이에 아무런 계약관계나 신뢰관계가 없으므로 취득시효완성으로 인한 소유권이전등기청구권의 양도의 경우에는 매매로 인한 소유권이전등기청구권에 대한 양도제한의 법리가 적용되지 않고, 통상의 채권양도의 방법에 의해 양도가 가능하다. 즉, 소유자의 동의나 승낙이 반드시 필요하지 않고, 소유자에 대한 통지만으로 대항력이 생긴다.
③ 미등기매수인이 점유하고 있는 동안에는 소멸시효에 걸리지 않는다.
④ 점유취득시효 완성으로 인한 등기청구권은 채권적 청구권으로 소멸시효 대상이 되나, 시효완성자가 그 토지에 대한 점유가 계속되는 한 시효로 소멸하지 않는다.
⑤ 부동산의 매매로 인한 소유권이전등기청구권은 물권의 이전을 목적으로 하는 매매의 효과로서 매도인이 부담하는 재산권이전의무의 한 내용을 이루는 것이고, 매도인이 물권행위의 성립요건을 갖추도록 의무를 부담하는 경우에 발생하는 채권적 청구권으로 그 이행과정에 신뢰관계가 따르므로, 소유권이전등기청구권을 매수인으로부터 양도받은 양수인은 매도인이 그 양도에 대하여 동의하지 않고 있다면 매도인에 대하여 채권양도를 원인으로 하여 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 없고, 따라서 매매로 인한 소유권이전등기청구권은 특별한 사정이 없는 이상 그 권리의 성질상 양도가 제한되고 그 양도에 채무자의 승낙이나 동의를 요한다고 할 것이므로 통상의 채권양도와 달리 양도인의 채무자에 대한 통지만으로는 채무자에 대한 대항력이 생기지 않으며 반드시 채무자의 동의나 승낙을 받아야 대항력이 생긴다.
저당권자는 물권에 기하여 그 침해가 있는 때에는 그 제거나 예방을 청구할 수 있다고 할 수 있으나, 저당권자는 점유권이 없기 때문에 설정자로부터 일탈한 저당목적물을 저당권자 자신에게 반환할 것을 청구할 수는 없다.
② 등기부상 진실한 소유자의 소유권에 방해가 되는 부실등기가 존재하는 경우, 소유자는 등기행위를 한 자에 대하여 소유권에 기한 방해배제로서 해당 등기의 말소를 구할 수 있다.
③ 민법 214조의 규정에 의하면, 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 그 방해제거 행위를 청구할 수 있고, 소유권을 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자에 대하여 그 방해예방행위를 청구하거나 소유권을 방해할 염려가 있는 행위로 인하여 발생하리라고 예상되는 손해의 배상에 대한 담보를 지급할 것을 청구할 수 있으나, 방해배제비용을 청구할 수 있는 권리는 포함되어 있지 않다.
⑤ 방해 결과 제거를 내용으로 하는 것은 손해배상의 영역이다.
취득시효 완성으로 토지의 소유권을 취득하기 위해서는 취득시효 완성 당시의 진정한 소유자를 상대로 소유권이전등기청구를 해야 하므로, 시효완성 당시의 소유권보존등기가 무효라면 그 등기명의인은 원칙적으로 시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구의 상대방이 될 수 없다.
① 행정재산에 대해서는 시효취득이 인정되지 않는다.
③ 시효완성 후, 소유자는 시효완성자에 대하여 토지의 인도를 구할 수 없음은 물론이고 시효가 기산된 기간에 관하여 사효완성자가 얻은 사용이익을 부당이득으로 반환청구할 수 없다. 또한 시효완성자에 대하여 그 기간 동안의 불법점유를 이유로 하는 손해배상도 청구할 수 없다.
④ 취득시효기간의 완성으로 소유권취득의 효력이 바로 생기는 것이 아니라 소유권취득을 위한 등기청구권이 발생할 뿐이고, 미등기부동산이라 하더라도 취득시효기간의 완성만으로 등기없이 점유자가 소유권을 취득한다고 볼 수 없다.
⑤ 취득시효기간의 완성 전에 부동산에 압류 조치가 이루어졌다고 하더라도 이로써 종래의 점유상태의 계속이 파괴되었다고 할 수 없으므로 이는 취득시효의 중단사유가 될 수 없다.
부동산소유권이전을 내용으로 하는 화해조서에 기한 소유권취득은 판결자체에 의하여 부동산물권취득의 형식적 효력이 발생하는 경우에 해당되지 않는다.
② 형성판결: 판결에 의해 권리의 변동(발생/변경/소멸) 이 형성되는 판결
민법 제185조(물권의 종류) 물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다.
④ 용익물권은 토지의 일부에 대해 설정할 수 있다.
타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다(제304조제1항).
① 전세권은 전세권의 계약과 전세금, 등기를 성립요건으로 한다.
③ 당사자가 주로 채권담보의 목적으로 전세권을 설정하였고, 그 설정과 동시에 목적물을 인도하지 않은 경우라 하더라도 장차 전세권자가 목적물을 사용·수익하는 것을 완전히 배제하는 것이 아니라면 그 전세권의 효력을 부인할 수는 없다(대법원 1995. 2. 10. 선고 94다18508 판결 참조). 그러나 전세권자가 전세권의 핵심적 내용에 속하는 사용·수익의 권능을 완전히 배제하고 채권담보만을 위하여 전세권을 설정하는 것은 법률이 정하지 않은 새로운 유형의 전세권을 창설하는 것이므로 물권법정주의에 반하여 허용되지 않고, 이러한 전세권설정등기는 무효라고 보아야 한다.
④ 전세권자는 특별한 사정이 없는 한 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 해야 한다.
지상권자는 지상물소유권만을 양도할 수도 있고, 지상권만을 양도할 수도 있다. 따라서 지상권자와 그 지상물의 소유권자가 반드시 일치하여야 하는 것은 아니다.
ㄷ. 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.
불법점유자는 통행지역권을 시효취득할 수 없다.
저당권은 담보물권-채권이 주된 권리, 저당권이 종 된 권리다.
부종성, 수반성이 동반돼서 채권과 운명을 같이 한다. 저당권에는 물상대위권도 있다.
채무자는 초과 시 전액변제는 당연하다.
그러나 물상보증인, 제3취득자의 경우 채권최고액까지만 변제한다.
유치권은 법정담보물권이니까 약정으로 성립배제시킬 수는 없지만,
특약으로 유치권의 성립을 배제하는 특약은 가능하다.
일괄경매 해도 토지 저당권자는 토지에서만 우선변제받는다.
즉, 건물에서 우선 변제받을 수 없다.
나대지 나오면 법정지상권 성립하지 않는다./처음부터 건물이 있었어야 한다.
저당물의 소유권 취득자는 제3취득자다,
**이들 제3자를 보호하기 위한 3가지
1) 경매 절차에서 경락인이 될 수 있고,
2) 남의 채무지만 그 채무를 변제해서 저당권 소멸 청구할 수 있고
3) 필요비, 유익비를 저당권자보다 우선변제받을 수 있다.
민법상 환매 : 권리는 모두 양도할 수 있다.
방법의 차이다 /그 사람만 권리를 행사할 수 있는 것인데 중개사 시험범위 안에서는 일신전속권은 없다.
요약자, 낙약자, 수익자
계약의 당사자는 요약자(甲)와 낙약자(乙)다
계약 당사자를 찾아서 해제, 취소, 부당이득반환청구 나오면, 요약자, 낙약자가 나와야 한다.
**요약자 낙약자 관계는 기본관계가 된다. 이 기본관계는 제3자계약의 내용이 되기 때문에
기본관계에서 발생한 항변사유 가지고 낙약자는 수익자에게 대항할 수 있다.
요약자와 수익자와의 관계는 대가관계다. 이 대가관계는 제3자계약의 내용이 아니기 때문에
대가 관계에서 발생한 항변사유 가지고 낙약자에게 대항할 수 없다.
4번, 갑이 을의 채무불이행 사유로 해제된 경우, 병은 을에게 손해 배상 청구할 수 있다.
예약완결권의 행사기간은 형성권이다.
제적기간 10년
민법상 매매계약 : 비용 쌍방부담
계약금 해제는 이행착수 해당되는지 여부
계약금 해제는 이행착수 전에 해야 한다.
**이행착수 아닌것은 두가지만 해제가 가능하다
1)매도인 매수인 보고 잔금달라는 소송제기
2)토지거래허가지역에서 나중에 허가 받은 경우
따라서, 이후에도 계약금 가지고 계약금 해제 가능하다.
이외의 것은 이행 착수이니까, 해제할 수 없다는 걸로 알아야 한다.
민법상 임대차계약 : 법정 갱신
법정갱신은 제3자 담보는 소멸한다/ 제 3자는 해당 기간 동안만 담보제공한 것일 뿐이다.
지상물 매수청구권 : 걸쳐서 건립시
전체를 매수 청구 할 수 없다/ 해당 부분만 청구 가능
매매계약의 법정 해제
법정해제: 채무불이행
과실 상계는 채권법이다. 채무불이행으로인한 손해배상청구라든지, 불법행위로 인한 손해배상
청구할때 하는것인데, 원상회복의무에 이 과실 상계를 적용할 수는 없다.
주택임대차보호법 : 대항력
인도: 대항력( 다음날 0시)
확정일자: 우선변제권
상가임대차보호법 : 9억 이하
10억 원은 민법 임대차만 적용된다.
9억 초과도 상임법 적용되는 것
-권리금, 대항력, 표준계약서, 3기 이상 차임 연체, 갱신 요구권
그러나 갱신요구권은 전제조건이 있다. 즉 기간 약정이 있어야만 한다.
기간만료 전 6개월~1개월 사이 행사 법률 때문
**즉, 기간 약정이 있어야만 갱신 요구권행사가 가능하다
9억 초과는 기간 정함이 없는 것은 1년으로 보지 않는다.
부당이득반환과 소유권이전등기
등기는 원인에 따라 해야 하는데, 등기 원인은 매매, 증여, 상속 등이라는 원인 이 있어야 하는데
부당이득반환 원인이라는 원인은 있을 수 없다.
즉, 말소등기를 청구해야 하고, 말소등기를 청구할 수 없을 때, 진정명의 회복을 원인으로 하는
소유권이전 청구여야 한다.
