신축아파트는 새집으로 입주자에게 많은 장점을 제공하지만, 등기가 완료되지 않은 상태에서 전세계약을 체결할 때 주의가 필요합니다. 아래는 미등기 신축아파트 임차계약시(특히 전세계약) 확인해야 할 주요 사항들입니다.
미등기 신축아파트 임차계약 주의할 점
1. 아파트 공급계약서 확인
소유권이 등기되지 않은 상태에서는 등기부등본이 제공되지 않습니다. 따라서 전세계약 시 아파트 공급계약서를 확인하는 것이 중요합니다. 공급계약서의 원본과 임대인의 신분증을 확인하고, 원본 여부에 대한 우려가 있다면 시행사에 문의해 볼 수 있습니다. 또한, 전매로 인해 소유자가 변경된 경우 권리승계내역을 체크해야 합니다.
2. 수분양자의 대금 확인
임차인은 잔금완납 후 소유권이전신청을 통해 집을 입주할 수 있습니다. 그러나 이때 수분양자가 아파트 잔금을 온전히 낼 수 있는지 확인이 필요합니다. 채무나 권리관계에 대한 명확한 이해를 위해 임대인에게 요구하고, 가압류나 가처분 여부도 확인하세요.
3. 입주일자는 평일로 정하기
일반적으로 신축아파트의 소유권이전등기는 소유자인 임대인이 세입자의 전세금을 받은 당일에 이루어집니다. 따라서 등기 처리 여부를 확인하기 위해서는 입주일자를 평일로 정하는 것이 중요합니다. 은행계좌로의 입금 확인과 임대인이 소유권이전등기를 세입자의 전세금으로 처리하는 것이 같은 날에 이루어져야 합니다.
4. 특약 추가
미등기 신축아파트 전세계약 시에는 계약서에 명시적인 특약을 추가하는 것이 좋습니다. 예를 들어, 잔금 미납 시 소유권 이전이 지연되거나 문제 발생 시 계약이 무효가 되고 위약금을 부담한다는 내용을 담은 특약을 넣을 수 있습니다. 또한, 전세보증금을 받기 전에 아파트 잔금이 완납되지 않으면 계약을 해지한다는 조항도 추가할 수 있습니다.
5. 전입신고와 확정일자 처리
전세계약 체결 후에는 당일 내에 확정일자와 임대차신고, 전입신고를 처리해야 합니다. 이를 통해 세입자의 대항력이 생기며, 입주에 필요한 절차를 완료할 수 있습니다.
미등기 신축아파트 임대차계약은 소유권 등기가 완료되지 않아 발생할 수 있는 여러 문제에 대비하는 것이 중요합니다. 입주자와 임대인은 신중한 계약 체결과 추가적인 확인 절차를 통해 안전하게 입주할 수 있도록 노력해야 합니다.
